Redaktionelle Leitsätze:
- Nicht jede Kellerfeuchtigkeit stellt einen Sachmangel i.S.d. § 434 BGB dar. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Sanierungszustand des Hauses, die vereinbarte oder tatsächliche Nutzung des Kellers, der bei der Besichtigung erkennbare Zustand sowie Art und Ausmaß der Feuchtigkeit.
- Der vertraglich vereinbarte Zustand geht dem üblichen Standard vor. Der bei Altbauten typische Standard ist unbeachtlich, wenn die Parteien eine abweichende Beschaffenheit vereinbart haben (§ 434 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB) oder diese für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung (§ 434 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB) erforderlich ist.
- Ein bloßer Mangelverdacht genügt grundsätzlich nicht für einen Sachmangel. Etwas anderes gilt nur in Sonderfällen, wenn der Verdacht einen schwerwiegenden Fehler der Kaufsache betrifft und bereits für sich genommen zu einer erheblichen Wertminderung nach der Verkehrsanschauung führt.
- Bei Grundstücken kann bereits ein Altlastenverdacht einen Sachmangel begründen, da schon der Verdacht wegen möglicher öffentlich-rechtlicher Inanspruchnahme und der damit verbundenen Wertminderung nicht die übliche Beschaffenheit aufweist. Ein Grundstück gilt als altlastenverdächtig, wenn die frühere Nutzung die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet, wie z.B. bei einer ehemaligen Deponie.
- Auch in anderen Sonderfällen kann ein Verdacht ausreichen, etwa bei Hausschwamm oder Kontamination von Lebens- und Futtermitteln. Außerhalb solcher Konstellationen muss der Sachmangel jedoch tatsächlich feststehen; ein bloßer Verdacht – wie etwa beim sog. „Montagsauto“ – reicht nicht aus und ist regelmäßig durch zumutbare Untersuchungen zu klären.
