Redaktionelle Leitsätze:
- Wird ein Grundstück in einem Verkaufsexposé, als mit einem „Einfamilienhaus“ bebaut beschrieben, darf der Käufer grundsätzlich erwarten, dass das Gebäude baurechtlich zum dauerhaften Wohnen genutzt werden darf. Fehlt diese Nutzungsmöglichkeit, liegt ein Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 S. 3 BGB a.F. (jetzt § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 lit. b BGB) vor.
- Zu den nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB a.F. maßgeblichen öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zählen auch Angaben in einem Maklerexposé. Dabei ist unerheblich, ob das Exposé vom Verkäufer selbst oder von einem von ihm eingeschalteten Makler erstellt wurde.
- Ein vertraglich vereinbarter allgemeiner Haftungsausschluss erfasst grundsätzlich auch das Fehlen solcher Eigenschaften der Kaufsache, die der Käufer aufgrund öffentlicher Äußerungen des Verkäufers erwarten durfte. Der Verkäufer haftet insoweit nur unter den Voraussetzungen des § 444 BGB.
- Arglistiges Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer hiervon keine Kenntnis hat und den Vertrag bei Offenlegung des Mangels nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.
- Verlangt der Käufer wegen einer arglistigen Täuschung Schadensersatz aus unerlaubter Handlung und hält er am Kaufvertrag fest, bemisst sich sein Vertrauensschaden nach der Differenz zwischen dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis und dem Preis, zu dem der Vertrag bei Kenntnis der wahren Sachlage abgeschlossen worden wäre. Maßgeblich ist, ob die Kaufsache wirtschaftlich überteuert erworben wurde.
